Jean-François & Géraldine KOECKX, Notaires associés, Neufchâteau

 

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14 août 2018

Vous êtes nombreux à vous intéresser à ce type de vente, mais moins nombreux à franchir le pas. Depuis le 1er janvier 2018, la Région wallonne a donc décidé d’encourager le recours à la vente en viager via un incitant fiscal : les droits d’enregistrement en cas de vente en viager sont réduits à 6% (s’il s’agit de la résidence principale du vendeur depuis au moins 5 ans). La vente en viager ressemble à une vente ordinaire : le vendeur vend son immeuble à l’acheteur qui s’engage à payer un prix – à une différence près – au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acheteur le paiera en plusieurs tranches, au moyen d’une « rente ».

Voici 5 choses à savoir sur la vente en viager qui vous aideront peut-être à mieux comprendre ce type de vente et à dissiper certains malentendus :

1/ La vente en viager est avantageuse tant pour le vendeur que pour l’acheteur

  • Pour le vendeur : la vente en viager lui permet de bénéficier de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où il ne dispose plus que de sa pension par exemple. La vente en viager devient donc un complément de revenus pour le vendeur qui dispose de peu de ressources financières. De plus, il peut continuer à résider dans son bien tout en réduisant ses charges.
  • Pour l’acheteur : l’achat en viager lui permet d’acquérir un bien avec une mise de départ réduite (il n’est pas contraint de détenir un apport préalable important) et d’éviter tous les problèmes locatifs s’il avait dû louer un bien.

2/ La vente en viager est généralement limitée dans le temps

En théorie, la vente en viager dépend de la durée de vie du vendeur. C’est ce qui donne à cette vente son caractère aléatoire. En pratique cependant, la durée d’une rente est souvent limitée dans le temps, entre 10 et 20 ans, ce qui réduit le côté « amoral » ou « morbide » que peut avoir la vente en viager aux yeux de certains.

3/ Le « bouquet » est le montant payé par l’acheteur à la signature du contrat de vente

Le bouquet correspond souvent à 20 ou 30% du prix de vente. Vous déterminez ensuite ensemble le montant de la rente mensuelle qui sera versée par l’acheteur au vendeur mais attention à maintenir un bon équilibre : si la rente est trop faible, l’administration pourrait y voir une donation déguisée.  Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible. Inversement, plus la rente est importante, moins le bouquet est élevé.

4/ La formule la plus fréquente est le viager occupé

Il existe deux types de viager : le viager occupé ou libre. Le viager occupé : le vendeur désire continuer à vivre dans son logement et s’en réserve dès lors l’usufruit. C’est la formule la plus courante. Le viager libre : l’acheteur bénéficie directement de la jouissance du bien dès la signature du contrat.

5/ Si l’acheteur ne paie plus sa rente, le vendeur a un recours

La loi et le notaire veillent à ce que toutes les garanties soient prises pour ne pas exposer le vendeur à une éventuelle insolvabilité de l’acheteur. En cas de non-paiement persistant de la part de l’acheteur, le vendeur pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d'une inscription hypothécaire sur l'immeuble.

Plus d’infos sur la vente en viager ici. N’hésitez surtout pas à contacter une étude notariale pour plus de précisions. 

Source: Fednot

7 août 2018

Le citoyen y tient une place centrale

La Fédération du Notariat (Fednot) se réjouit de l’approche du rapport transmis par les experts au ministre de la Justice. En effet, Fednot partage les mêmes préoccupations : comment le notariat peut-il poursuivre sa modernisation en faveur des citoyens ?
Le rapport a également été lu attentivement par la Chambre nationale des notaires qui se tient, tout comme Fednot, à disposition pour approfondir les propositions avec le ministre et les experts.
La modernisation du notariat, un thème permanent.

Le rapport reprend des pistes de réflexion intéressantes. Nous avons sélectionné celles qui pourraient avoir le plus d’impact sur les citoyens :

  • Ne plus se rendre au tribunal pour un divorce
  • Davantage de notaires à disposition des citoyens
  • Plus de clarté concernant les frais d’acquisition d’une habitation et adaptation des honoraires
  • Certains clients ne devraient pas toujours se rendre à nouveau dans leur étude notariale
  • Surveillance accrue de la qualité du service  

Plus d'infos dans le communiqué de presse ci-dessous. 

Source: Fednot

7 août 2018

La saga qui a fait la Une des médias l'hiver dernier pose question

Peut-on suivre l’exemple de Johnny ? Est-il permis de déshériter complètement ses enfants ? La question peut paraître cruelle mais l’entente entre parents et enfants est loin d’être toujours cordiale. La structure familiale classique est, par ailleurs, de plus en plus souvent l’exception que la règle. À l’époque des familles recomposées, avec des enfants issus d’un ou de deux mariages voire plus, les gens aspirent souvent à une plus grande liberté et à une plus grande flexibilité quand vient le moment d’évoquer le partage de leur patrimoine. La loi doit, d’autre part, créer des garanties pour les testateurs et héritiers. En Belgique, la loi prévoit qu’une part du patrimoine soit systématiquement réservée aux héritiers protégés, dits « réservataires » (comprenez : les enfants, le conjoint survivant et, jusqu’au 31/08/18, les parents). La part minimale que doivent recevoir les héritiers protexte tégés est appelée la « réserve ». Quant à la part restante, appelée « quotité disponible », vous pouvez en disposer librement. Sa taille dépend, aujourd’hui encore, du nombre d’enfants que vous avez.

Cette règle changera toutefois dès le 1er septembre 2018Le nouveau droit successoral entrera alors en vigueur et tout le monde pourra disposer de la moitié de son patrimoine, peu importe le nombre d’enfants. En d’autres termes : les testateurs pourront faire don d’une plus grande partie de leur patrimoine ou l’allouer, par exemple, à leur partenaire cohabitant de fait ou à leurs beaux-enfants. Mais l’inverse veut, en revanche, que la moitié du patrimoine du testateur soit systématiquement réservée aux héritiers bénéficiaires d’une réserve. Plus il y a d’enfants, plus la réserve «individuelle» par enfant sera alors réduite. La moitié devra, en effet, être divisée par le nombre d’enfants… Si vous n’avez qu’un enfant, il aura systématiquement droit, à compter du 1er septembre 2018, à la moitié de votre patrimoine. Si vous en avez deux, chacun héritera de 1/4. Et si vous en avez trois, leur part s’élèvera à au moins 1/6 de votre patrimoine.

Vous avez donc la réponse à la question posée dans le titre : non, vous ne pouvez pas exclure ou déshériter vos enfants, à moins que leur part d’héritage ne les intéresse pas. Vous pourrez néanmoins allouer des parts différentes à vos enfants mais chacun d’entre eux aura droit à une part minimale qu’il pourra toujours revendiquer. Et si ? Et si un parent décide de ne pas tenir compte de la réserve de son enfant ? Celui-ci pourra s’opposer à la décision qui le lèse et revendiquer sa réserve. Pour ce faire, il devra introduire une « action en réduction ». L’enfant peut demander que la donation ou le legs qui porte préjudice à sa part d’héritage soit réduit de manière à pouvoir recevoir sa part minimale. L’introduction d’une action en réduction n’est nullement obligatoire. Un enfant peut tout à fait décider de ne pas introduire d’action en réduction et de laisser les choses en l’état. Pour l’instant, un enfant n’a pas encore la possibilité de renoncer préalablement à une action en réduction. Ce sera cependant le cas à partir du 1er septembre 2018. Le notaire devra, pour ce faire, établir un pacte successoral dans un acte authentique. Ce pacte successoral garantira aux parties la sécurité juridique nécessaire car accepter que sa réserve puisse être atteinte est une décision difficile.

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Source: Fednot

 

Jean-François KOECKX
Notaire

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Géraldine KOECKX
Notaire associé

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Nathalie BOOSKO
Licenciée en droit

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Laetitia WINKIN
Collaboratrice

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Louise PONCELET
Master en droit

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