Jean-François & Géraldine KOECKX, Notaires associés, Neufchâteau

 

Jean-François & Géraldine KOECKX, Notaires associés

Neufchâteau

Le droit de préemption en matière de bail à ferme

Lorsque le propriétaire d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme souhaite le vendre, il doit respecter le droit de préemption que la loi sur le bail à ferme a reconnu au locataire dudit bien. Le droit de préemption permet au locataire d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme d'être substitué à n'importe quel autre acquéreur en cas de vente de ce bien.

 

Conditions

Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit être titulaire d'un bail à ferme ou d'un usufruit constitué entre vifs pour une durée déterminée. Le bien concerné doit être un bien rural, c'est-à­-dire un bien affecté principalement par le locataire à son exploitation agricole, à l'exclusion de la sylviculture.

Une "exploitation agricole", est une exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.

Le bien rural doit faire l'objet d'une vente (partielle ou totale, volontaire ou forcée). Par conséquent le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption notamment en cas d'échange, de donation, de partage ou de cession de droits indivis entre copropriétaires (limité aux personnes devenues propriétaires en vertu d'une succession ou déjà propriétaires au moment de la conclusion du bail à ferme ou devenues propriétaires durant le bail à ferme sans que le locataire n'exerce son droit de préemption), de bail à nourriture, d'apport en société, de vente d'usufruit.

 

Un droit du locataire, et .... consorts!

Seul le locataire jouit du droit de préemption, mais il pourra l'exercer tant pour lui-même que pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou pour les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent effectivement à l'exploitation du bien rural.

Le locataire doit exploiter personnellement, de manière effective et à titre professionnel, le bien ou le faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou par les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.

En cas de vente de gré à gré, le notaire doit notifier au locataire, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de Justice, le contenu du compromis de vente (à l'exception de l'identité de l'acquéreur), établi sous la seule condition suspensive du non-exercice du droit de préemption (la convention ne peut donc pas être soumise à une autre condition suspensive comme par exemple l'obtention d'un crédit hypothécaire). Cette notification constitue une offre de vente. Le locataire dispose alors d'un mois, à dater de cette notification, pour notifier son acceptation par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'Huissier de Justice, au notaire du vendeur.

Acheter ou ne pas acheter ?

La vente devient parfaite entre le vendeur et le locataire dès que le notaire a eu connaissance de cette notification. Cela a pour conséquence d'écarter le candidat acquéreur initial. Le locataire doit, sauf convention contraire, payer le prix au vendeur dans le mois de son acceptation et l'acte authentique doit être signé dans le délai fixé par le compromis de vente initial.

Si par contre, le locataire n'accepte pas l'offre dans le délai d'un mois, la vente devient parfaite entre le propriétaire et le candidat acquéreur initial. Cependant si la convention entre le propriétaire et l'acquéreur initial est résolue ou annulée, le propriétaire conserve la possibilité de vendre le bien, pour le même prix et aux mêmes conditions, à toute autre personne et ce, pendant un délai d'un an. Le notaire doit alors notifier le prix et les conditions de l'acte de vente au locataire dans le mois de l'enregistrement de celui-ci, afin de lui permettre d'intenter l'action en retrait et subrogation ou en indemnisation.

Lorsque le locataire fait usage de son droit de préemption, il ne peut pas céder le bien rural acquis ou son exploitation dans les cinq ans de la date de (acquisition si ce n'est à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, ou sauf autorisation préalable pouvant être accordée par le juge de paix en cas de motif sérieux). Le locataire peut cependant revendre le bien rural acquis en vertu de son droit de préemption à condition que l’acquéreur lui garantisse dans l’acte de vente un bail à ferme sur ce bien d'une durée effective de neuf années. Si le locataire ne respecte pas cette interdiction de cession dans les cinq ans, il est tenu de verser au vendeur une indemnité équivalente à 20 pc du prix de vente du bien, outre les dommages et intérêts que peut lui réclamer le candidat acquéreur évincé.

Afin de le préserver de toute pression du propriétaire au moment de la conclusion du bail à ferme, il est à noter que le locataire ne peut pas renoncer à l'avance, en totalité ou en partie, à son droit de préemption (toute clause contraire étant réputée nulle). Il peut cependant y renoncer en cours de bail, suivant déclaration faite devant le juge de paix ou par acte authentique passé devant un notaire.

 

Vente publique

Cette priorité, le locataire en bénéficie aussi dans le cadre d'une vente publique. Dans ce cas, le notaire notifie au locataire, au moins quinze jours à l'avance, le lieu, la date et l'heure de la vente, afin de lui permettre d'exercer son droit de préemption.

Si la vente est faite sans réserve du droit de surenchère; en cas de vente publique volontaire, par exemple, le notaire demandera publiquement au locataire, à l'issue des enchères et avant l'adjudication, s'il souhaite exercer son droit de préemption et acquérir le bien au prix de la dernière enchère. Si le locataire acquiesce, la vente est définitive et il devient propriétaire du bien. S'il refuse, se tait ou est absent, la vente se poursuit et l'adjudication se fera au profit du dernier enchérisseur. Le locataire peut également tenir sa réponse en suspens durant dix jours; s'il souhaite exercer son droit de préemption, il doit alors notifier son acceptation au notaire durant le délai, au moyen d'une lettre recommandée à la poste, d'un exploit d'huissier de justice ou par acte dressé par le notaire chargé de la vente.

Si la vente est faite sous réserve du droit de surenchère (vente publique forcée, par exemple), deux hypothèses se présentent.

Si personne ne surenchérit ou si la surenchère est refusée, le notaire notifie dans un délai raisonnable au locataire le montant de la dernière offre et lui demande d'exercer son droit de préemption. Le locataire dispose d'un délai de dix jours pour lui notifier son acquiescement au moyen d'une lettre recommandée à la poste ou d'un exploit d'huissier de justice. Si le locataire ne notifie pas son acquiescement dans les formes et délais prévus par la loi, l'adjudication devient définitive au profit de l'adjudicataire.

S'il y a une surenchère, l'exploit d'huissier de justice est dénoncé à l'adjudicataire et au locataire. Par ailleurs le notaire notifie au locataire le lieu, la date et l'heure de la vente, afin de lui permettre d'exercer son droit de préemption et ce, au moins quinze jours à l'avance.